Comprar “duas semanas de verão” em um condomínio-resort na Região dos Lagos ou no litoral fluminense parece simples, mas por trás disso existe um regime jurídico específico: a multipropriedade imobiliária, regulamentada pela Lei 13.777/2018, que inseriu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil e alterou a Lei de Registros Públicos. Entender esse regime evita dor de cabeça tanto na hora da compra quanto, mais tarde, no inventário de quem detém a fração.
Multipropriedade não é a mesma coisa que timeshare
É comum confundir os dois modelos, mas a diferença é jurídica e prática: na multipropriedade, o comprador é efetivamente coproprietário do imóvel, com fração de tempo registrada na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis. Já no timeshare, o que existe é um contrato de prestação de serviço de hospedagem por tempo determinado — o consumidor não se torna dono de nada. Só a multipropriedade gera um direito real, que pode (e deve) ser transmitido por herança.
O ponto de atenção: o registro está correto?
O regime é seguro quando implementado como a lei manda — com a matrícula da fração de tempo devidamente aberta e averbada. O problema aparece quando o empreendimento vende as cotas sem fazer esse registro corretamente, tratando a venda como um simples contrato particular. Nesse cenário, o comprador acredita ter um direito real de propriedade, mas na prática pode ter apenas uma promessa contratual, mais frágil e mais difícil de defender em caso de disputa, falência da administradora do empreendimento ou inventário.
Como a multipropriedade entra no inventário
Sendo um bem imóvel — ainda que fracionado no tempo —, a cota de multipropriedade deve ser declarada normalmente no inventário, com a matrícula específica identificada. Quando o registro original foi malfeito, os herdeiros podem enfrentar dificuldade para comprovar a titularidade da fração, atrasando a partilha e, em casos mais graves, arriscando perder o direito sobre o bem se a administradora do empreendimento contestar a propriedade.
Checklist antes de comprar (ou declarar em inventário) uma multipropriedade
- Existe matrícula própria da fração de tempo no Cartório de Registro de Imóveis, em seu nome ou no nome do titular original.
- O contrato de compra menciona expressamente o regime de multipropriedade (e não apenas “direito de uso” ou “cota de clube”).
- A fração de tempo tem, no mínimo, sete dias de duração, como exige a lei.
- Você já verificou a situação registral da fração antes de incluí-la em um inventário ou planejamento sucessório.
- Existe dúvida sobre se o que foi comprado é multipropriedade de verdade ou apenas um serviço de hospedagem (timeshare) vendido como se fosse propriedade.
Se você tem uma fração de tempo em um empreendimento no litoral do Rio e nunca conferiu a matrícula dela, vale fazer essa checagem antes de incluir o bem em um planejamento sucessório ou de esperar o inventário para descobrir um problema registral.
Perguntas frequentes
O que é multipropriedade imobiliária?
Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada comprador é dono de uma fração de tempo do mesmo imóvel — por exemplo, duas semanas por ano —, com direito de uso exclusivo durante esse período, de forma alternada com os demais cotistas. Foi regulamentada pela Lei 13.777/2018, que inseriu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil.
Multipropriedade é a mesma coisa que timeshare?
Não. Na multipropriedade, o comprador é efetivamente coproprietário do imóvel, com matrícula própria da fração de tempo no Cartório de Registro de Imóveis. No timeshare, o consumidor contrata um serviço de hospedagem por tempo determinado, sem se tornar dono de fração nenhuma do bem.
Toda cota de multipropriedade vendida no RJ está registrada corretamente?
Não necessariamente. É comum encontrar empreendimentos no litoral fluminense vendendo frações de tempo sem a averbação correta na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, o que compromete a segurança jurídica do comprador e pode gerar disputas futuras sobre a titularidade da fração adquirida.
Como a multipropriedade entra no inventário?
A fração de tempo é um bem como outro qualquer e deve ser declarada no inventário, com a matrícula específica identificada. Se o registro original da multipropriedade não foi feito corretamente, isso pode atrasar ou complicar a inclusão do bem no inventário e a comprovação da titularidade pelos herdeiros.
Qual o prazo mínimo de uma fração de tempo em multipropriedade?
Pela lei, as frações de tempo em um regime de multipropriedade devem ter no mínimo sete dias de duração, consecutivos ou intercalados ao longo do ano, e são consideradas indivisíveis.
Tem ou vai comprar uma multipropriedade no litoral do RJ?
Fale com o Luiz Pixinine Advogados. Analisamos a situação registral da fração de tempo e ajudamos a incluí-la corretamente no seu planejamento sucessório.
Luiz Pixinine Advogados atua em planejamento patrimonial, sucessório, tributário e empresarial, incluindo constituição e revisão de holdings familiares.
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