Muita gente compra um imóvel e acredita que a escritura já é suficiente para se tornar dono. Mas, no Brasil, a propriedade de fato só se adquire com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. É esse ato que dá validade jurídica à compra, protege contra fraudes e garante segurança ao proprietário.
Neste artigo, vamos explicar de forma simples o que é o registro de imóveis, por que ele é indispensável e quais cuidados você precisa ter.
O que é o Registro de Imóveis?
O registro de imóveis é o sistema que torna pública a situação jurídica de cada imóvel. Em outras palavras, ele funciona como uma “certidão de identidade” do bem, permitindo que qualquer pessoa verifique:
- Quem é o proprietário;
- Se existem dívidas, hipotecas ou penhoras;
- Se há usufruto, restrições ou disputas sobre o imóvel.
Assim, o registro cumpre a função essencial de dar transparência, segurança e estabilidade às relações jurídicas envolvendo imóveis.
Por que registrar o imóvel é indispensável?
De acordo com o Código Civil (art. 1.245 e 1.227), a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro da escritura no cartório competente. Portanto, comprar sem registrar é assumir um risco enorme.
Entre os principais problemas, destacam-se:
- Possibilidade de perder o imóvel em caso de disputa judicial;
- Impossibilidade de vender, doar ou financiar o bem futuramente;
- Risco de ser prejudicado por terceiros de má-fé.
Para quem lida com herança, o registro é ainda mais relevante. Veja também nosso conteúdo sobre inventário e entenda como regularizar o inventário de forma mais ágil e segura.
Principais efeitos do registro
Registrar um imóvel traz efeitos jurídicos fundamentais:
- Transferência de propriedade (quem registra passa a ser legalmente o dono);
- Publicidade erga omnes: o direito é válido contra todos;
- Segurança jurídica para o proprietário e para terceiros de boa-fé;
- Proteção contra fraudes e invasões.
Em resumo: sem registro, não há propriedade plena.
Como funciona o procedimento de registro?
O processo inicia com a apresentação da escritura ou título no cartório da circunscrição onde o imóvel está localizado. Em seguida, o oficial analisa se o documento está de acordo com a lei (etapa chamada de qualificação registral).
- Se tudo estiver correto, o registro é feito na matrícula do imóvel;
- Se houver pendências, o cartório emite uma nota devolutiva ou nota de exigência para ajustes;
- Se o interessado discordar, pode haver a chamada dúvida registral, decidida pelo juiz corregedor.
Esse procedimento garante que apenas negócios jurídicos válidos sejam registrados, fortalecendo a confiança no sistema.
Segurança para proprietários e para o mercado
O sistema registral brasileiro garante dois tipos de proteção:
- Segurança Estática: protege o proprietário contra invasões ou ingerências externas;
- Segurança Dinâmica: protege terceiros de boa-fé que compram ou financiam confiando nas informações do registro.
Assim, o registro dá estabilidade tanto para quem já é dono quanto para quem deseja negociar o imóvel.
E se o registro for inválido?
Em casos excepcionais, o registro pode ser anulado ou retificado, por exemplo, quando há fraude, erro formal ou vício no negócio jurídico. Ainda assim, a lei protege terceiros de boa-fé que confiaram no conteúdo da matrícula.
Se quiser se aprofundar sobre validação de certidões, o próprio Portal do Registradores do Brasil disponibiliza a ferramenta online.
O registro de imóveis não é uma mera formalidade: é o que garante que você seja, de fato, reconhecido como proprietário. Sem ele, sua compra é frágil e pode gerar sérios prejuízos no futuro.
Se você está comprando, herdando ou precisa regularizar um bem, conte com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário. Com a orientação correta, é possível evitar problemas, ganhar agilidade e ter a tranquilidade de que seu patrimônio está protegido.
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