Em muitos bairros de Niterói — especialmente em áreas de morro, comunidades e bairros mais antigos — é comum que uma casa tenha crescido “para cima” ao longo de gerações: os pais constroem o térreo, depois um filho levanta um segundo andar para morar com a própria família, um neto ergue um terceiro. Na prática, cada pavimento pertence a uma pessoa diferente. No papel, porém, tudo continua registrado como se fosse um único imóvel, de um único dono. O direito de laje existe exatamente para resolver esse descompasso.
O que é o direito de laje
É o direito real que permite que o espaço aéreo (sobre a laje) ou o subsolo de um imóvel já construído seja utilizado por terceiro para construção de unidade própria, com matrícula individual no registro de imóveis — separada da matrícula do imóvel original (chamado de “construção-base”). Foi formalmente reconhecido como direito real autônomo pela Lei 13.465/2017, que alterou o Código Civil e incluiu os artigos 1.510-A a 1.510-E.
Por que isso importa tanto em Niterói
Niterói tem um número expressivo de imóveis em encostas, morros e comunidades — Fonseca, Barreto, Ititioca, Viradouro, entre outras regiões — onde a verticalização informal das casas é parte da história de construção da cidade. Também aparece em bairros mais centrais, quando uma família decide “puxar” um cômodo extra ou um andar independente para alugar ou para abrigar um parente. Sem o registro correto, essa divisão de fato não tem respaldo jurídico pleno: para o cartório, o imóvel inteiro ainda pertence a quem está na matrícula original, não importa quem efetivamente mora ou pagou pela construção de cada andar.
Como regularizar: passo a passo
1. Escritura pública
É preciso formalizar, em cartório de notas, a cessão do direito de construir sobre ou sob o imóvel — seja por meio de escritura de instituição do direito de laje, seja por instrumento equivalente em programas de regularização fundiária urbana (REURB), quando aplicável a imóveis de baixa renda ou ocupações consolidadas.
2. Averbação na matrícula-mãe
Esse documento precisa ser levado ao registro de imóveis para averbação na matrícula do imóvel original (a “construção-base”), formalizando que parte dele foi destacada como unidade autônoma de laje.
3. Abertura de matrícula própria
Com a averbação feita, é possível requerer a abertura de uma matrícula individual para a unidade construída sobre (ou sob) a laje. Em Niterói, esse procedimento é realizado nos ofícios de registro de imóveis com competência sobre a área do imóvel — a cidade conta com mais de um cartório de registro, e a competência varia conforme o bairro.
Os riscos de não regularizar
Enquanto a laje não tem matrícula própria, quem construiu ou mora ali enfrenta problemas concretos: não consegue vender a unidade de forma segura, porque juridicamente ela não existe como bem autônomo; não consegue usá-la como garantia em financiamento; e, em caso de falecimento de quem está na matrícula original, a construção informal pode gerar disputas no inventário, já que não há um bem separado para atribuir a quem efetivamente a construiu ou ocupa. Regularizar evita que essas questões sejam resolvidas — de forma mais cara e demorada — só quando já viraram conflito familiar.
Checklist: minha situação pode ser regularizada como direito de laje?
- Existe uma construção separada (andar, casa nos fundos, unidade independente) sobre ou sob um imóvel que está registrado no nome de outra pessoa da família?
- Essa construção tem entrada própria, é ocupada de forma independente do restante do imóvel?
- Não existe, até hoje, nenhum registro formal dessa divisão no cartório de imóveis?
- Há intenção de vender, financiar, deixar em herança ou simplesmente ter segurança jurídica sobre essa unidade?
- O imóvel está localizado em Niterói ou região metropolitana, com CEP e matrícula identificáveis?
Se a resposta for “sim” para a maioria, vale avaliar a regularização — o processo é mais simples quando feito de comum acordo entre a família, antes de qualquer disputa se instalar.
Perguntas frequentes
O que é direito de laje?
É o direito real que permite que uma construção feita sobre ou sob outro imóvel — o famoso “puxadinho” — tenha matrícula própria no registro de imóveis, separada da construção-base. Foi criado pela Lei 13.465/2017 e está previsto nos artigos 1.510-A a 1.510-E do Código Civil. Com a matrícula própria, quem construiu na laje passa a ter um imóvel juridicamente independente, que pode ser vendido, herdado ou dado em garantia como qualquer outro.
Por que o direito de laje é tão comum em Niterói?
Niterói tem grande quantidade de imóveis em morros, encostas e bairros populares onde é comum uma família construir um segundo pavimento para um filho, alugar a laje ou dividir informalmente a casa entre gerações, sem nunca ter formalizado essa divisão no papel. Com o tempo, essa informalidade vira problema para vender, financiar ou até para o inventário — porque, sem matrícula própria, a construção sobre a laje juridicamente ainda pertence ao dono do imóvel original.
Como regularizar o direito de laje no cartório?
É preciso lavrar uma escritura pública (ou, em programas de regularização fundiária, instrumento equivalente) formalizando a cessão do direito de construir sobre ou sob o imóvel-base, levar esse documento a registro para averbação na matrícula-mãe e, então, requerer a abertura de matrícula própria para a unidade da laje. Em Niterói, esse registro é feito em um dos ofícios de registro de imóveis da cidade, conforme a localização do imóvel.
O que acontece se eu nunca regularizar a laje da minha casa?
Sem matrícula própria, a construção sobre a laje continua, para efeitos legais, pertencendo ao proprietário do imóvel original — o que gera insegurança para quem mora ou construiu ali. Isso dificulta vender ou financiar a unidade, complica sua inclusão em inventário (porque não há um bem juridicamente distinto para partilhar) e pode gerar disputas familiares sobre quem, de fato, é dono do quê.
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