É uma dúvida recorrente: se o único imóvel da família ainda está sendo pago ao banco, ele pode ser penhorado por uma dívida qualquer? A resposta não é um simples sim ou não — depende de qual é a dívida. A Lei 8.009/1990 protege o bem de família contra a maioria das execuções, mas lista exceções específicas que, se ignoradas, pegam muita gente de surpresa.
A regra: o imóvel residencial é impenhorável
O bem de família — o único imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar — é protegido contra penhora por dívidas em geral, independentemente do seu valor. A ideia por trás da lei é simples: ninguém deve perder a moradia por causa de uma dívida que não tem relação com o próprio imóvel. Essa proteção vale mesmo que o imóvel ainda esteja sendo financiado, já que a propriedade (ou os direitos sobre ela) já pertence à família.
As exceções do artigo 3º que todo mundo esquece
O problema é que a mesma lei que protege o bem de família também lista situações em que essa proteção não se aplica. As principais exceções do artigo 3º da Lei 8.009/1990 são: dívidas decorrentes do próprio financiamento do imóvel, débitos de impostos e taxas relacionados ao bem — como IPTU e cotas condominiais —, pensão alimentícia, hipoteca oferecida como garantia real e fiança prestada em contrato de locação. Nesses casos, o imóvel pode sim ser penhorado.
O que o STJ decidiu em 2025
Em junho de 2025, o STJ fixou o Tema Repetitivo 1.261, especificamente sobre a exceção da hipoteca dada em garantia de dívida de empresa: ficou definido que essa exceção só afasta a impenhorabilidade quando a dívida empresarial reverteu em benefício da própria entidade familiar, com regras diferentes de ônus da prova conforme o dono do imóvel seja sócio minoritário ou único titular da empresa. Meses depois, em 17 de novembro de 2025, a 4ª Turma do STJ (REsp 2.181.378/DF) foi além: decidiu que a impenhorabilidade do bem de família também protege os direitos aquisitivos vinculados ao imóvel residencial — ou seja, mesmo quem ainda não tem a propriedade plena registrada em seu nome, mas já tem direitos sobre o imóvel onde mora, está amparado pela proteção legal.
Checklist: seu imóvel está mesmo protegido?
- O imóvel é o único bem residencial da família — não é uma segunda casa ou imóvel de investimento.
- Não há dívida em aberto relacionada ao próprio financiamento do imóvel.
- O IPTU e as cotas condominiais estão em dia, ou pelo menos você sabe da existência de eventuais débitos.
- Não há pensão alimentícia em atraso vinculada a você como devedor.
- O imóvel não foi dado como garantia hipotecária ou objeto de fiança em contrato de locação de terceiro.
Se você mora em Niterói e ainda está financiando seu imóvel, ou tem débitos de IPTU e condomínio acumulados, vale entender exatamente em que ponto a proteção do bem de família deixa de valer — antes que uma cobrança vire penhora.
Perguntas frequentes
O que é o bem de família e por que ele é impenhorável?
O bem de família é o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, protegido pela Lei 8.009/1990 contra penhora por dívidas, para garantir que a família não perca sua moradia por conta de execuções judiciais. A proteção existe independentemente do valor do imóvel.
Um imóvel ainda sendo financiado pode ser penhorado?
Em regra, o imóvel financiado é protegido como bem de família, mas há uma exceção expressa no artigo 3º da Lei 8.009/1990: dívidas decorrentes do próprio financiamento do imóvel podem levar à penhora, já que o credor é justamente quem financiou a aquisição do bem.
Dívida de IPTU ou condomínio pode penhorar minha casa?
Sim. O artigo 3º da Lei 8.009/1990 prevê expressamente que dívidas de impostos, taxas e contribuições relacionadas ao próprio imóvel — como IPTU e cotas condominiais — não estão protegidas pela impenhorabilidade do bem de família, justamente porque são obrigações vinculadas ao bem em si.
O que decidiu o STJ no Tema Repetitivo 1.261?
Em junho de 2025, o STJ fixou entendimento vinculante especificamente sobre a exceção da hipoteca dada em garantia de dívida empresarial (art. 3º, V, da Lei 8.009/1990): essa exceção só se aplica quando a dívida da empresa reverteu em benefício da família, com regras de ônus da prova diferentes conforme o dono do imóvel seja sócio minoritário ou único titular do negócio.
Direitos sobre um imóvel ainda não quitado também são protegidos?
Sim. Em novembro de 2025, a 4ª Turma do STJ (REsp 2.181.378/DF) decidiu que a impenhorabilidade do bem de família se estende também aos direitos aquisitivos vinculados ao imóvel residencial, e não apenas à propriedade plena já registrada em nome do devedor.
Tem dúvidas sobre a proteção do seu imóvel contra penhora?
Fale com o Luiz Pixinine Advogados. Avaliamos sua situação patrimonial em Niterói e região e orientamos sobre os limites reais da impenhorabilidade do bem de família.
Luiz Pixinine Advogados atua em planejamento patrimonial, sucessório, tributário e empresarial, incluindo constituição e revisão de holdings familiares.
